Các chuyên gia nhận định bất động sản khu Đông có tiềm năng trở thành lực kéo đưa thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại, trong bối cảnh nhiều dự án bị trì hoãn.

Nhận định này được đưa ra dựa trên 9 lý do, trong đó các chuyên gia đề cập đến chu kỳ phục hồi của bất động sản cũng như xu hướng đô thị hóa, sự gia tăng tầng lớp trung lưu cũng như sự khan hiếm của thị trường, khẩu vị đầu tư của người Việt… đem đến sự thúc đẩy nhu cầu về bất động sản.

Do ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19 và chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam đã giao dịch chậm lại từ năm 2020, và đến năm 2022 gần như đóng băng khi kênh huy động vốn trái phiếu tê liệt.

Trong quá khứ, chu kỳ đóng băng của thị trường địa ốc Việt Nam lâu nhất là 5 năm và nếu nhanh sẽ phục hồi sau 2 năm. Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi từ năm 2024 trở đi.

Với vai trò là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, bất động sản tại TP.HCM có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhờ vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn và các dự án hạ tầng chiến lược đang được triển khai. Xu hướng “bắt đáy” của các nhà đầu tư dài hạn đón đầu chu kỳ mới là yếu tố quan trọng đưa bất động sản khu Đông TP.HCM sôi động, do khu vực này đang phát triển, có tiềm năng tăng giá mạnh nhất trong tương lai.

Theo CBRE Việt Nam, giai đoạn 2017 – 2018, thời hoàng kim của bất động sản tại TP.HCM , tổng nguồn cung đạt 32.000 – 33.000 đơn vị nhà ở/năm. Trong khi đó, theo kết quả điều tra dân số quốc gia 4 năm gần nhất trung bình mỗi năm TP.HCM có thêm 115.000 – 120.000 người từ tăng dân số cơ học, nhu cầu nhà ở cũng kéo theo tương ứng. Nguồn cung hiện nay chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu tăng thêm mỗi năm này.

Cũng theo CBRE Việt Nam, dự kiến trong năm 2024 tại TP.HCM chỉ có khoảng 8.000 căn chung cư được mở bán. Nguồn cung bất động sản tại TP.HCM trong 4 – 5 năm qua nhỏ giọt, do nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng để hoàn thiện pháp lý.

Trong thời gian này chỉ một số nhà phát triển dự án tên tuổi, trong đó có Phú Mỹ Hưng, Masterise Homes… tiến hành các đợt mở bán mới. Khoảng cách cung cầu chênh lệch quá lớn là lý do bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục có khả năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh riêng tại TP.HCM nhiều dự án bất động sản bất động do ách tắc pháp lý từ năm 2019 đến nay.

Đây là lợi thế để một số nhà phát triển dự án tại TP.HCM, trong đó có thể kể đến Masterise Homes với dự án The Global City, sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý vững vàng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, cùng tuân thủ cam kết thời gian bàn giao và có sản phẩm sẵn sàng mở bán, sẽ có lợi thế đón đầu sự phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Khu Đông TP.HCM hiện được xem là khu vực phát triển hạ tầng nhanh nhất, với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai thi công tại khu vực này: nút giao An Phú với ba tầng giao thông dự kiến hoàn thành trong năm 2025; tuyến cao tốc Long Thành – Dầu Giây (CT01) dự kiến thi công mở rộng gấp đôi lên 8 làn xe vào năm 2025; tuyến đường vành đai 3 thông xe kỹ thuật trong năm 2025 và hoàn thành toàn bộ vào năm 2026… Bên cạnh đó, tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên dự kiến khai thác vận hành từ cuối tháng 12-2024.

Nhiều dự án nổi bật đến từ các nhà phát triển bất động sản tên tuổi đã được nhanh chóng khởi động để đón sóng hạ tầng tại khu Đông. Trong đó có thể kể đến khu đô thị phức hợp The Global City do Masterise Homes triển khai xây dựng từ năm 2021, sở hữu quỹ đất lên tới 117 héc ta, quỹ đất sạch, lớn nhất cuối cùng tại khu Đông.

Không chỉ được hưởng lợi từ hạ tầng xung quanh đang phát triển, con đường Liên Phường xuyên tâm khu đô thị kết nối với đường Võ Nguyên Giáp (xa lộ Hà Nội cũ) và Mai Chí Thọ đã khởi công ngày 10-10-2024, dự kiến thông xe vào quý 1-2025 sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ The Global City tới Thảo Điền, cầu Sài Gòn, đô thị Thủ Thiêm… xuống còn 5 – 10 phút.

Theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở năm 2023 thì công ty, người nước ngoài được mua nhà biệt thự, nhà ở liền kề từ ngày 1-8-2024. Đây được xem là một nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản tại TP.HCM gia tăng sức nóng.

Xét về bối cảnh chung, Việt Nam tiếp tục là điểm đến thu hút vốn đầu tư nước ngoài với lợi thế nguồn nhân lực trẻ, vị trí địa lý, một mắt xích trong chuỗi cung ứng sản xuất.

Trước làn sóng dịch chuyển sản xuất, các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài tới Việt Nam để sinh sống và làm việc dự kiến tiếp tục tăng cao, kéo theo nhu cầu về sản phẩm lưu trú cao cấp, đáp ứng cho nhóm doanh nhân, chuyên gia này.

Tại TP.HCM, các nhà phát triển dự án quy mô lớn như Liên doanh Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng), Masterise Homes (The Global City), Đại Quang Minh (Sala) kiến tạo một quần thể sống khép kín, nhiều tiện ích… sẽ trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho nhóm người mua có nhu cầu cao cấp này.

Trong đó, The Global City có vị trí đắc địa kết nối với trung tâm TP.HCM, Khu công nghệ cao TP.HCM và các khu công nghiệp lân cận tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An… thuận tiện và lý tưởng cho chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài sinh sống, làm việc.

Năm 2023, tiền kiều hối về Việt Nam đạt 16 tỉ USD, trong đó riêng tại TP.HCM đạt 9,5 tỉ USD. Trong 9 tháng đầu năm 2024 lượng tiền kiều hối chảy về TP.HCM đã đạt gần 7,4 tỉ USD, gấp 4 lần vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp. Dự báo cả năm 2024, lượng tiền kiều hối về Việt Nam sẽ đạt 19 tỉ USD, trong đó tại TP.HCM chiếm hơn một nửa.

Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổ chức Hợp tác quốc tế về người di cư, trung bình 3 năm gần đây, mỗi năm Việt Nam nhận 17 – 18 tỉ USD kiều hối. Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong top 3 quốc gia nhận kiều hối nhiều nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Đây là điều đã được quan sát trong 30 năm qua khi mà trong quá khứ, các cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam thường gắn liền với thay đổi về chính sách quản lý đất đai.

Trong đó có thể kể đến giai đoạn 1993 – 1995 khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, giai đoạn 2000 – 2003 với Luật Đất đai sửa đổi 2001, giai đoạn 2005 – 2008 với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được áp dụng. Gần đây, giai đoạn 2017 – 2020, cơn sốt đất lan rộng khi các chính sách mở rộng đô thị hóa và đầu tư cơ sở hạ tầng như đường cao tốc và sân bay được công bố.

Trong mỗi cơn sốt đất, giá bất động sản tăng trung bình 50% – 300% tùy phân khúc và vị trí, bắt đầu từ các đô thị trung tâm như Hà Nội và TP.HCM, sau đó lan đi các tỉnh thành.

Quay về thời điểm hiện tại, năm 2024 có 3 luật về bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1-8-2024.

Chính sách mới theo hướng tháo gỡ các khó khăn tạo ra diễn biến tích cực ở thị trường bất động sản Việt Nam. Trong nửa đầu năm 2024, chung cư và đất nền vùng ven tại Hà Nội đã lên cơn sốt. Theo CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam trong quý 3-2024, giá chung cư mở bán mới tại Hà Nội đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Đồng thời chung cư ở thị trường thứ cấp tăng tới 43%, đuổi kịp TP.HCM.

Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM khá im ắng thời gian qua, dự kiến sẽ thu hút dòng tiền đổ về. Ở phân khúc cao cấp, dự án The Global City với nhóm sản phẩm đa dạng, pháp lý rõ ràng, sẵn sàng mở bán trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho các nhu cầu đầu tư hay lưu trú lâu dài.

Trong quá khứ người có tiền nhàn rỗi tại Việt Nam có 6 kênh để đầu tư sinh lời: gửi tiết kiệm, mua vàng, đầu tư chứng khoán, mua trái phiếu, đầu tư vào các loại tài sản số và đầu tư bất động sản.

Bất động sản luôn là kênh hấp dẫn nhất với giới trung lưu tại Việt Nam do tư tưởng Á Đông ưa thích tích sản vào đất đai với quan điểm phổ biến “người sinh ra nhưng đất không sinh ra”. Đồng thời đáp ứng được phong cách đầu tư an toàn, định lượng được, khác với các tài sản khác như chứng khoán, tài sản số lên xuống thất thường trong biên độ lớn, tạo cảm giác thua lỗ cho nhà đầu tư.

Theo Báo cáo thị trường bất động sản 2023 của Batdongsan.com.vn, giá đất nền ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương đã tăng từ 10 – 20%/năm trong giai đoạn 2019 – 2022.

Tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản hạng sang và cao cấp có mức tăng trung bình 7 – 10%/năm trong 10 năm qua. Chẳng hạn, giá căn hộ cao cấp tại quận 1 TP.HCM đã tăng từ 150 triệu/m² năm 2015 lên hơn 300 triệu/m² (2023). Tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) giá nhà phố tăng từ 300 triệu/m² năm 2015 lên 700 triệu/m² năm 2023.

Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) dự báo vào năm 2030 Việt Nam có 56 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, xếp thứ 18 trên thế giới xét theo số lượng. Tỉ lệ tầng lớp trung lưu của Việt Nam tăng lên 26% dân số vào năm 2026.

Trong khi đó theo Công ty Knight Frank – đơn vị tư vấn, thẩm định giá và nghiên cứu thị trường Anh quốc, giai đoạn 2023 – 2028, tốc độ gia tăng người siêu giàu tại Việt Nam tăng nhanh hàng đầu thế giới, đứng thứ 5 tại châu Á. Knight Frank dự báo giới nhà giàu và siêu giàu Việt Nam tăng nhanh, đồng nghĩa với việc dành quan tâm đến các mặt hàng cao cấp trong đó có nhà ở, phương tiện đi lại…

Theo dự báo của World Bank, ADB và Ngân hàng Standard Chartered, kinh tế Việt Nam tăng trưởng 6 – 6,8% những năm tới. Tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu Việt Nam gia tăng nhanh chóng sẽ trở thành lực đẩy dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Đối tượng này có nhu cầu đặc biệt với các bất động sản lưu trú cao cấp, giải trí, mua sắm trong một hệ sinh thái khép kín được quản lý chất lượng quốc tế. Đây cũng là cơ hội cho nhà phát triển bất động sản hàng hiệu như Masterise Homes – với nhiều dự án cao cấp như Grand Marina Saigon và The Global City…

Cùng với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu, đô thị hóa là xu hướng không thể đảo ngược tại Việt Nam, lực đẩy quan trọng cho thị trường bất động sản trong dài hạn.

Năm 2023, khoảng 42,5% cư dân Việt Nam sống trong các đô thị, tỉ lệ sẽ tăng lên 45% và 50% vào năm 2025 và 2030. Là trung tâm kinh tế, giao thương của Việt Nam, làn sóng dịch chuyển nơi cư trú và mua nhà từ các địa phương khác tới TP.HCM tiếp tục diễn ra đa dạng: chủ doanh nghiệp (vừa đầu tư, vừa lưu trú khi công tác); các gia đình khá giả tại nhiều địa phương mua nhà cho con về TP.HCM học đại học; người học tập chọn ở lại TP.HCM lập nghiệp… Nhóm người mua này đẩy nhu cầu bất động sản tăng cao.

Dự án như The Global City với lợi thế sản phẩm đa dạng, từ nhà cao tầng tới biệt thự đơn lập gần trung tâm công nghệ cao, gần làng đại học Thủ Đức, dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM, thuận tiện kết nối với sân bay Long Thành (hoàn thành giai đoạn 1 vào năm 2026), đường vành đai 3… sẽ trở thành một trong các địa chỉ đáng quan tâm nhất.